Se você está começando a investir em fundos imobiliários, provavelmente já se deparou com termos como "FII de papel" e "FII de tijolo". Mas qual a diferença entre eles? E mais importante: qual é melhor para você?
Neste guia completo, vamos comparar os dois tipos de FIIs, analisar suas características, riscos, rentabilidades e ajudar você a tomar a melhor decisão para sua carteira.
O Que São FIIs de Papel e Tijolo?
FIIs de Tijolo 🏢
FIIs de tijolo investem diretamente em imóveis físicos: shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas, hospitais, agências bancárias, etc.
A renda vem dos aluguéis pagos pelos inquilinos desses imóveis.
Exemplos populares:
- XPML11 (Shoppings)
- HGLG11 (Logística)
- KNRI11 (Lajes corporativas)
- VISC11 (Shoppings)
- BTLG11 (Logística)
FIIs de Papel 📄
FIIs de papel (ou FIIs de recebíveis) investem em títulos de dívida do setor imobiliário: CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs, e outros títulos de crédito.
A renda vem dos juros pagos por esses títulos.
Exemplos populares:
- KNIP11 (CRIs diversos)
- MXRF11 (CRIs e LCIs)
- CPTS11 (CRIs high grade)
- KNCR11 (CRIs CDI)
- HGCR11 (CRIs IPCA+)
FIIs Híbridos
Alguns FIIs combinam ambas as estratégias, investindo tanto em imóveis quanto em títulos.
Exemplos:
- HFOF11 (Fundo de fundos)
- IRDM11 (Híbrido)
Comparativo Direto: Papel vs Tijolo
| Característica | FII de Tijolo | FII de Papel |
|---|---|---|
| Ativo subjacente | Imóveis físicos | CRIs, LCIs, títulos |
| Fonte de renda | Aluguéis | Juros de títulos |
| Indexador | Contratos (IGPM, IPCA) | CDI, IPCA, prefixado |
| Volatilidade | Média a alta | Baixa a média |
| Sensibilidade a juros | Inversa (sobe quando Selic cai) | Direta (sobe quando Selic sobe) |
| Proteção inflação | Contratos indexados | CRIs indexados ao IPCA |
| Risco de vacância | Sim | Não |
| Risco de crédito | Baixo (inquilinos) | Médio (emissores dos CRIs) |
| Dividend Yield médio | 6-10% a.a. | 10-14% a.a. |
| Potencial de valorização | Maior | Menor |
FIIs de Tijolo: Análise Detalhada
Como Funcionam
Investidores → Compram cotas → FII compra imóveis →
Imóveis são alugados → Aluguéis são distribuídos → Dividendos mensaisTipos de FIIs de Tijolo
| Segmento | Exemplos | Características |
|---|---|---|
| Logística | HGLG11, BTLG11, XPLG11 | Contratos longos, baixa vacância |
| Shoppings | XPML11, VISC11, HSML11 | Renda variável (aluguel % faturamento) |
| Lajes Corporativas | KNRI11, BRCR11, HGRE11 | Vacância cíclica, localização premium |
| Renda Urbana | TRXF11, VILG11 | Varejo, supermercados |
| Hospitais | HCTR11, NSLU11 | Contratos muito longos, segmento defensivo |
| Agências | BBPO11, SAAG11 | Inquilino único, risco concentrado |
Vantagens dos FIIs de Tijolo
- Exposição a imóveis reais: Você é "dono" de um pedaço do imóvel
- Potencial de valorização: Imóveis podem se valorizar além da inflação
- Renda atrelada à inflação: Contratos geralmente indexados ao IGPM ou IPCA
- Tangibilidade: Ativos físicos que você pode visitar
Desvantagens dos FIIs de Tijolo
- Risco de vacância: Imóveis podem ficar vazios
- Custos de manutenção: Reformas, manutenção, impostos
- Sensibilidade a juros: Quando a Selic sobe, os preços tendem a cair
- Menor liquidez em crises: Pode ser difícil vender rapidamente
Análise de FIIs de Tijolo com brapi.dev
// Consultar FIIs de tijolo
const response = await fetch(
'https://brapi.dev/api/quote/HGLG11,XPML11,KNRI11,BTLG11,VISC11?modules=dividendsData',
{ headers: { 'Authorization': 'Bearer SEU_TOKEN' } }
)
const data = await response.json()Exemplo de análise:
| FII | Preço | Variação | P/VP | DY 12m |
|---|---|---|---|---|
| HGLG11 | R$ 158,50 | +0,8% | ✅ 0,92 | 8,2% |
| XPML11 | R$ 98,20 | -0,3% | ⚠️ 1,05 | 7,5% |
| KNRI11 | R$ 142,00 | +0,5% | ✅ 0,88 | 7,8% |
| BTLG11 | R$ 95,80 | +1,2% | ✅ 0,95 | 9,1% |
| VISC11 | R$ 108,40 | -0,2% | 🔴 1,12 | 7,2% |
Legenda P/VP: ✅ < 1.00 (desconto) | ⚠️ 1.00-1.10 (justo) | 🔴 > 1.10 (ágio)
FIIs de Papel: Análise Detalhada
Como Funcionam
Investidores → Compram cotas → FII compra CRIs/LCIs →
Emissores pagam juros → Juros são distribuídos → Dividendos mensaisO Que São CRIs?
CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é um título de dívida lastreado em créditos imobiliários. Quando você investe em um FII de papel, está emprestando dinheiro para:
- Incorporadoras
- Construtoras
- Compradores de imóveis
- Empresas do setor imobiliário
Tipos de CRIs por Indexador
| Indexador | Características | Quando é melhor |
|---|---|---|
| IPCA+ | Rende inflação + taxa fixa | Quando inflação sobe |
| CDI+ | Rende % do CDI | Quando Selic sobe |
| Prefixado | Taxa fixa definida | Quando juros vão cair |
| IGPM+ | Rende IGPM + taxa | Menos comum |
Vantagens dos FIIs de Papel
- Dividendos mais altos: Geralmente DY superior aos de tijolo
- Menor volatilidade: Menos sensíveis a crises imobiliárias
- Proteção em juros altos: Quando Selic sobe, rendimentos aumentam
- Sem vacância: Não dependem de imóveis ocupados
- Diversificação de crédito: Dezenas/centenas de CRIs diferentes
Desvantagens dos FIIs de Papel
- Risco de crédito: Devedores podem dar calote
- Menor potencial de valorização: Cotas tendem a oscilar menos
- Risco de pré-pagamento: CRIs podem ser quitados antecipadamente
- Complexidade: Análise de crédito é mais complexa
- Sensíveis a quedas de juros: Quando Selic cai, dividendos diminuem
Análise de FIIs de Papel
// Consultar FIIs de papel e taxa Selic
const [cotacoes, selic] = await Promise.all([
fetch('https://brapi.dev/api/quote/KNIP11,MXRF11,CPTS11,KNCR11,HGCR11',
{ headers: { 'Authorization': 'Bearer SEU_TOKEN' } }
).then(r => r.json()),
fetch('https://brapi.dev/api/v2/prime-rate').then(r => r.json())
])
// selic.primeRate[0].value → taxa atualExemplo de análise (Selic: 13,75%):
| FII | Preço | Variação | P/VP | DY 12m |
|---|---|---|---|---|
| KNIP11 | R$ 92,50 | +0,4% | 0,98 | ✅ 14,8% |
| MXRF11 | R$ 10,15 | -0,2% | 1,02 | ✅ 13,9% |
| CPTS11 | R$ 85,40 | +0,6% | 0,95 | ✅ 15,2% |
| KNCR11 | R$ 102,80 | +0,3% | 0,99 | ⚠️ 12,8% |
| HGCR11 | R$ 98,20 | -0,1% | 0,97 | ✅ 14,1% |
Análise: ✅ DY > Selic (acima) | ⚠️ DY < Selic (abaixo)
Quando Escolher Cada Tipo?
Escolha FIIs de TIJOLO Quando:
| Cenário | Por Quê |
|---|---|
| Selic em queda | Imóveis valorizam com juros baixos |
| Busca valorização | Potencial de ganho de capital maior |
| Horizonte muito longo | Imóveis tendem a valorizar no longo prazo |
| Quer tangibilidade | Prefere "ver" os ativos |
| Economia aquecida | Menor vacância, aluguéis crescem |
Escolha FIIs de PAPEL Quando:
| Cenário | Por Quê |
|---|---|
| Selic em alta | Dividendos aumentam com juros altos |
| Prioriza dividendos | DY geralmente maior |
| Quer menor volatilidade | Menos oscilação nas cotas |
| Inflação alta | CRIs IPCA+ protegem o poder de compra |
| Busca renda estável | Fluxo de caixa mais previsível |
A Resposta na Maioria dos Casos: AMBOS
A melhor estratégia geralmente é combinar os dois tipos:
Alocação sugerida por perfil e cenário de juros:
| Perfil | Juros em Alta | Juros em Baixa |
|---|---|---|
| Conservador | 📄 70% / 🏢 30% | 📄 40% / 🏢 60% |
| Moderado | 📄 50% / 🏢 50% | 📄 30% / 🏢 70% |
| Arrojado | 📄 30% / 🏢 70% | 📄 20% / 🏢 80% |
Lógica: Em cenários de juros altos, FIIs de papel (📄) rendem mais. Em juros baixos, FIIs de tijolo (🏢) tendem a se valorizar.
Indicadores Para Analisar Cada Tipo
Para FIIs de Tijolo
| Indicador | O Que Mostra | Ideal |
|---|---|---|
| P/VP | Preço vs valor patrimonial | < 1.0 (desconto) |
| Vacância | % de imóveis vazios | < 5% |
| DY | Dividend yield | > 6% a.a. |
| Cap Rate | Retorno dos imóveis | > 7% a.a. |
| ABL | Área locável | Diversificada |
| Inquilinos | Qualidade dos locatários | AAA, diversificados |
Para FIIs de Papel
| Indicador | O Que Mostra | Ideal |
|---|---|---|
| P/VP | Preço vs valor patrimonial | ~1.0 |
| DY | Dividend yield | > Selic + 2% |
| Duration | Prazo médio dos CRIs | Diversificado |
| LTV médio | Garantia dos CRIs | < 70% |
| Rating | Qualidade de crédito | A ou superior |
| Indexador | CDI, IPCA, pré | Diversificado |
Montando uma Carteira de FIIs Equilibrada
Carteira Conservadora (Foco em Renda)
📊 CARTEIRA CONSERVADORA DE FIIs
FIIs de Papel (60%):
├── CPTS11: 20% (High grade, IPCA+)
├── KNCR11: 20% (CDI+)
└── MXRF11: 20% (Híbrido, diversificado)
FIIs de Tijolo (40%):
├── HGLG11: 15% (Logística premium)
├── VISC11: 15% (Shoppings estáveis)
└── KNRI11: 10% (Lajes corporativas)
DY esperado: 10-12% a.a.
Volatilidade: BaixaCarteira Moderada (Equilíbrio)
📊 CARTEIRA MODERADA DE FIIs
FIIs de Papel (40%):
├── KNIP11: 15% (CRIs diversificados)
├── HGCR11: 15% (IPCA+)
└── MXRF11: 10% (Híbrido)
FIIs de Tijolo (50%):
├── HGLG11: 15% (Logística)
├── XPML11: 15% (Shoppings)
├── BTLG11: 10% (Logística)
└── KNRI11: 10% (Lajes)
FOF/Híbrido (10%):
└── HFOF11: 10% (Diversificação extra)
DY esperado: 8-11% a.a.
Volatilidade: MédiaCarteira Arrojada (Foco em Valorização)
📊 CARTEIRA ARROJADA DE FIIs
FIIs de Papel (25%):
├── KNIP11: 15%
└── HGCR11: 10%
FIIs de Tijolo (75%):
├── HGLG11: 20% (Logística premium)
├── XPML11: 15% (Shoppings)
├── BTLG11: 15% (Logística)
├── KNRI11: 15% (Lajes)
└── VILG11: 10% (Renda urbana)
DY esperado: 7-10% a.a.
Potencial valorização: Alto
Volatilidade: Média-AltaComparativo de Desempenho Histórico
Em Cenário de Selic Alta (2022-2023)
| Tipo | Performance |
|---|---|
| FIIs de Papel | 🟢 Dividendos altos, cotas estáveis |
| FIIs de Tijolo | 🔴 Cotas caíram, dividendos estáveis |
Vencedor: FIIs de Papel
Em Cenário de Selic Baixa (2020-2021)
| Tipo | Performance |
|---|---|
| FIIs de Papel | 🟡 Dividendos menores, cotas estáveis |
| FIIs de Tijolo | 🟢 Cotas subiram muito, dividendos cresceram |
Vencedor: FIIs de Tijolo
Conclusão do Histórico
Não existe "melhor" absoluto. O cenário macroeconômico determina qual tipo se sai melhor em cada momento.
Ferramenta de Comparação
// Comparar FIIs de papel e tijolo
const response = await fetch(
'https://brapi.dev/api/quote/KNIP11,MXRF11,CPTS11,KNCR11,HGLG11,XPML11,KNRI11,BTLG11',
{ headers: { 'Authorization': 'Bearer SEU_TOKEN' } }
)
const data = await response.json()Comparativo: Papel vs Tijolo
| Métrica | 📄 Papel | 🏢 Tijolo | Vencedor |
|---|---|---|---|
| DY Médio | 14,2% | 8,0% | 📄 Papel |
| P/VP Médio | 0,98 | 0,97 | 🏢 Tijolo |
| Variação Hoje | +0,3% | +0,5% | 🏢 Tijolo |
Resumo: FIIs de Papel pagam mais dividendos (ideal para renda). FIIs de Tijolo oferecem maior potencial de valorização.
Riscos Específicos de Cada Tipo
Riscos dos FIIs de Tijolo
| Risco | Descrição | Mitigação |
|---|---|---|
| Vacância | Imóveis ficam vazios | Diversificar segmentos |
| Inadimplência | Inquilinos não pagam | FIIs com inquilinos AAA |
| Obsolescência | Imóveis ficam ultrapassados | Preferir ativos novos |
| Concentração | Poucos imóveis | Mín. 5-10 imóveis |
| Juros altos | Cotações caem | Visão de longo prazo |
Riscos dos FIIs de Papel
| Risco | Descrição | Mitigação |
|---|---|---|
| Crédito | Devedores dão calote | FIIs high grade |
| Pré-pagamento | CRIs quitados antes | Diversificar prazos |
| Juros baixos | Dividendos caem | CRIs IPCA+ |
| Concentração | Poucos CRIs | Mín. 30-50 CRIs |
| Marcação a mercado | Valor dos CRIs oscila | Visão de longo prazo |
Checklist Para Escolher FIIs
Para FIIs de Tijolo
- P/VP < 1.10
- Vacância < 10%
- Pelo menos 5 imóveis
- Inquilinos de qualidade
- Contratos longos (5+ anos)
- Localização premium
- Gestão com track record
Para FIIs de Papel
- DY > Selic + 2%
- Pelo menos 30 CRIs
- LTV médio < 70%
- Diversificação de indexadores
- Gestão com expertise em crédito
- Baixo histórico de default
- Rating médio A ou superior
Conclusão
A escolha entre FIIs de papel e tijolo não é uma questão de "melhor ou pior", mas de adequação ao momento e ao seu perfil.
Resumo:
| Se você busca... | Escolha... |
|---|---|
| Dividendos altos e estáveis | Mais papel |
| Potencial de valorização | Mais tijolo |
| Proteção em juros altos | Mais papel (CDI+) |
| Proteção em juros baixos | Mais tijolo |
| Menor volatilidade | Mais papel |
| Diversificação completa | Ambos! |
A recomendação padrão: Combine os dois tipos na proporção 40-60% (ajustando conforme cenário de juros), e revise anualmente.
Próximos Passos
Continue sua jornada em fundos imobiliários:
- Fundos Imobiliários: Guia Completo para Iniciantes
- Dividendos: Como Construir Renda Passiva
- Alocação de Ativos por Idade
- Renda Fixa vs Variável
Perguntas Frequentes
FIIs de papel são renda fixa?
Não tecnicamente. FIIs são renda variável (cotas oscilam na bolsa), mas os ativos subjacentes (CRIs) são renda fixa. É um híbrido.
Qual paga mais dividendos?
Geralmente FIIs de papel pagam mais, especialmente em cenários de juros altos. Mas isso pode mudar conforme o cenário.
FII de papel pode dar calote?
Se os emissores dos CRIs não pagarem, o FII pode ter perdas. Por isso, diversificação e análise de crédito são fundamentais.
Posso ter só FIIs de um tipo?
Pode, mas não é recomendado. A diversificação entre os tipos reduz o risco da carteira como um todo.
Como saber se um FII é de papel ou tijolo?
Olhe a composição da carteira no relatório gerencial. Se tem imóveis: tijolo. Se tem CRIs/LCIs: papel. Se tem ambos: híbrido.
